Дайын тұрғын үйлердің кәдімгі тұрғын үйлерде алатын орны

Кәсіби үйлер арқылы тиімді тұрғын үй мәселесіне шешім табу

Америка Құрама Штаттарындағы тиімді тұрғын үй жетіспеушілігінің артуы

Америка Құрама Штаттарында төменгі табысты үй шаруашылықтары үшін 6,8 миллион тиімді жалға тұрғын үй жоқ, бұл құрылыс шығындары мен еңбек ресурстарының қымбаттауынан да артты. Бұл жетіспеушілік әсіресе қалалық аудандарды әлдеқайда күшейтеді, онда халықтың өсу қарқыны тұрғын үй салу жылдамдығынан асып түседі.

Тиімді тұрғын үй жетіспеушілігін шешуде кәсіби тұрғын үйлердің рөлі

Дайын тұрғын үйлер құрылыс уақытын жартыға дейін қысқартуға болатындықтан бәрібір танымал болып келеді. Бұл үйлердің зауытта жасалуы тапсырыс берушілердің ауа райы жағдайларын күтіп отыруына қажеттілік туғызбайды, бұл уақыт пен материалдарды үнемдеуге көмектеседі. Дайын құрылыстар үшін әдетте 1 квадрат футқа 127-ден 189 доллар арасында ақша алынады, бұл әдеттегі құрылыс шығындарынан шамамен 20 пайызға арзандау. Мұндай тиімділік компаниялардың сұранысы жоғары аудандарға бұрынғыдан әлдеқайда жылдам қосымша үйлер салып енгізуіне мүмкіндік береді.

Зерттеу жағдайы: Сиэтлдегі төменгі табысты тұрғын үй жобаларындағы модульді құрылыс

2024 жылы Сиэтлде жобалау әдістерін пайдаланып 60 пәтерден тұратын әлдеқайда арзан кешеуіл 8 ай ішінде салынды, бұл дәстүрлі құрылыстан 40% жылдамырақ. Бұл жобада көлемді модульдерді және энергияны үнемдеуге арналған жылытқыш материалдарды қолданып, үйде жалташ үйдің сыйлығын алуға және жалдамды 35% төмендетуге болды. Бұл заманауи дайындалған әдістер жылдамдықты, тұрақтылықты және қолжетімділікті қалай үйлестіруге болатынын көрсетеді.

Нәсілді талдау: Тұрғын үй қорын арттыру үшін жобалау құрылысын қабылдау қарқынының артуы

Жобалау құрылысы нарығы 2030 жылға дейін жылына орта есеппен 8,9% өсетін болып күтілуде, бұл тұрғын үй биліктері мен өндірушілердің серіктестігінің арқасында. Құрылымдастырылған жобалар мен федералдық субсидиялар Калифорния мен Техас сияқты штаттардың әрбір тоқсанның соңында 15-20 жобалау тұрғын үй кешендерін бекітуіне және өндірісті кеңейтіп өндіруге мүмкіндік беруде.

Жобалау құрылысының құндық тиімділігі мен қаржылық артықшылықтары

Модульді құрылыс үш негізгі қаржылық артықшылықтар ұсынады: уақытты үнемдеу (дәстүрлі әдістерге қарағанда 30–50% жылдам), материалдарды топтап сатып алу (қалдықтарды 15–20% дейін азайтады) және цех бақылауындағы өндіріс арқылы еңбек ресурстарын тиімді пайдалану. Бұл артықшылықтар тез көбейтілетін, бюджетті тұрғын үй шешімдеріне деген өтімді тікелей шешуге көмектеседі.

Модульді құрылыстың негізгі артықшылықтары: Құнын азайту, қысқа мерзім, тиімділік

Цехте жасалған үйлер 10–15% құн үнемдеуін жеткізеді, себебі құрылыс алаңындағы еңбекті ықшамдап, ауа райының әсерін азайтады. Мысалы, McKinsey-дің 2023 жылғы зерттеуі модульді құрылыстардың дәстүрлі құрылыстарға қарағанда 6 ай жылдам орташа есеппен аяқталатынын және шаруашылық шығындарын шаршы фут басына $25–$40 аралығында қысқартатынын көрсетті.

Салыстыру деректері: Дәстүрлі және цехте жасалған үйлердегі шаршы фут құны

Метрика	Дәстүрлі құрылыс	Модульдік құрылыс
Орташа құн/шаршы фут	$180–$220	$150–$190
Құрылыс уақыты	9–12 ай	4–6 ай
Құрылыс қалдықтары	15–20%	5–8%

Бұл тиімділік көлем бойынша күшейіп, 50 данадан асатын жобаларда 22–28% артық үнемдеуге әкеледі, өйткені зауыттың өткізу қабілеті тиімді пайдаланылады.

Бастапқы күрделі қаржы салымдары мен дайын үйлердің ұзақ мерзімді үнемдеуі

Модульді құрылыс бастапқыда жобалау жұмыстары үшін шамамен 8-12 пайызға қымбат тұрады, бірақ ұзақ мерзімді көріністі қарастырған зерттеулер екі онжылдық ішінде пайдалану шығындары 35-40 пайызға дейін төмендейтінін көрсетті. 2024 жылы шыққан CARMi, Инфрақұрылыстың алдыңғы қатар зерттеу орталығының есебіне сәйкес, осындай үнемдеу модульді үйлердің қаншалықты дәл жобаланғанына байланысты. Құрылыстың тығыздығы жылу шығынының аз орындарында болуын қамтамасыз етеді, ал сынақтар модульді үйлердің жылу оқшаулауы дәстүрлі құрылыс үйлеріне қарағанда 20-30 пайызға жоғары екенін көрсетті. Осындай көрсеткіштерге қарағанда, ерекшеліктеріне қарай бюджет шеңберінде қалу өте маңызды болып табылатын мемлекеттік қаржыландырылатын тұрғын үй жобаларында дайын тұрғын үйлердің нұсқалары неге танымал болып бара жатқанын түсінікті.

Дайын тұрғын үйлердің жылдамдығы мен құрылыс тиімділігі

Уақыт кезеңін талдау: Модульді құрылыста жобадан бастап мекендеуге дейін

2023 жылы Мемлекеттік тұрғын үй агенттіктерінің Ұлттық кеңесі модульді құрылыс дәстүрлі әдістермен салыстырғанда жобалау уақытын шамамен отыздан елу пайызға дейін қысқартуын хабарлады. Өйткені бөлшектер зауыттарда жасалынған кезде-ақ алаң дайындалып жатады, сондықтан бұрын жылдар бойы созылып келген жобалар қазір жиі аяқталып жатыр. Мысалы, елу пәтерден тұратын көпшілікке қолжетімді тұрғын үй кешенін алыңыз. Модульді әдістерді қолданған жағдайда әзірлеушілер осындай жобаларды әдетте тоғыз айдан бір жылға дейін аяқтайды. Бірақ егер олар дәстүрлі құрылыс әдістерін қолданса, бұл әлдеқайда ұзақ созылады, жалпы сегіз айдан жиырма төрт айға дейін болады.

Жұмысшы орнында емес, зауыт бақылауымен жүргізілетін құрылыстағы тиімділік артуы

Зауыт жағдайлары ауа райынан туындаған үзілістерден қорғайды және дәл кесу әдістері мен жақсы қоймада сақтау жүйелері арқасында қалдықтарды 12 пайыздан 15 пайызға дейін азайтуға болады. Дәстүрлі құрылыс алаңдарында әртүрлі мамандық иелерінің бір-біріне қарама-қарсы әрекет етуінен көптеген қиыншылықтар туындайды, бірақ бақыланатын өндіріс ортасында барлығы тегіс жүреді. Жинау жолағы әдісі бойынша алдымен электриктер өз жұмыстарын орындаса, кейіннен басқа құбыр жүйесін жүргізушілер келіп, бір-біріне кедергі келтірмейді. Мұндай ұйымдастырылған жұмыс әрбір ғимарат бірлігіне кететін еңбек уақытын шамамен ширегіне дейін үнемдейді. Сапа стандарттары да өседі, себебі өндіріс тізбегінің белгілі бір кезеңдерінде тексерістер жүргізіледі.

Тәжірибе нәтижесі: Жаңа Джерси штатындағы көп отбасылы тұрғын үйлердің тез дамуы

Жалғастырмалы тұрғын үй жобасы Тренчонда өткен жылы 11 ай ішінде 84 жеңілдетілген бағадағы пәтер шығарып, нарыққа әкелді, бұл қаладағы ұқсас жобалармен салыстырғанда шамамен 40 пайызға тезірек. Бұл мүлікті дамытқан адамдардың айтуына қарағанда, олар нәтижеге жетті, өйткені құрылыс модульдерін жасау кезінде қажетті рұқсаттарды уақытылы алды. Сонымен қатар, құрылыстың әртүрлі бөліктерімен жұмыс істейтін жалғастырушылар саны азайып, келісім жасасу кезіндегі қиындықтар 60 пайызға дейін азайды. Қоса берілген уақыттың дәлдігіне орай, алаң дайын болған сәтте әртүрлі модульдер дәл сол уақытта келіп жетті. Барлық осындай тиімділіктер ұстап алу шығындарынан шамамен 290 мың доллар үнемдеуге көмектесті және адамдардың жаңа үйлеріне тұрақты әдістермен салынатын құрылыстарға қарағанда сегіз ай бұрын көшіп орналасуына мүмкіндік берді.

Тиісті саясатты қолдау және мемлекеттік-жеке серіктестік негізінде алдын ала жасалатын құрылықтарды кеңейту

Модульді құрылыстың көмегімен кең көлемде тиімді тұрғын үйлерді жасаудың мүмкіндігін барлық үкіметтік органдар мен заң шығарушылар бірте-бірте түсіне бастады. 2024 жылы Үй шаруашылығы және қалалық даму министрлігі (HUD) фабрикалық үйлер үшін құрылық нормаларын жаңарту және осындай бөлшектеп дайындалған ғимараттарға рұқсат алу процесін жылдамдату үшін аз емес, шамамен жарты миллиард доллар қаржы бөліп қойды. Сиэтл қаласы да осының тәжірибелік дәлелін көрсетті. 2021 жылдан бастап модульді құрылыс бойынша өтініштерді қарастыру мерзімі 20 пайызға дейін қысқартылды, деп айтылады соңғы жылы жарық көрген Қалалық жер институтының зерттеуінде.

Модульді құрылысты дамытуда үкімет пен федералдық агенттіктердің рөлі

Әуелде қаржы салу бағдарламалары арқылы фабрикалық кеңейтімдер мен жұмыс күшін дайындауға бағытталған модульдік әдістерді дамытуға назар аударылды. Мысалы, 2024 жылғы Тұрғын үйді ынталандыру бағдарламасы энергия тиімділігі стандарттарына сәйкес келетін әрбір алдын ала жасалған тұрғын үй бірлігіне дамытушыларға 15 000 АҚШ доллары ұсынады, бұл жылдамдық пен тұрақтылықты ынталандырады.

Саяси ұсыныстар: Қаржыландыру, салық жеңілдіктері және ғимараттар кодексінің стандарттауы

Үш саяси өзгеріс алдын ала жасалған тұрғын үйлердің масштабталуын ашуы мүмкін:

Саяси тетік	Қазіргі тарайтын (2024)	Потенциалды әсері
Салыққа қарсы қызметтер	12 штат енгізілді	дамытушылар үшін шығындарды 20–30% дейін азайту
Аумақтық реформалар	8 ірі қала қабылданды	15% жылдамырақ жобаны бастау
Федералдық гранттер	2,1 млрд доллар жергілікті деңгейде бөлінді	жылына 45 000 жаңа бірлік/жобалау қуаты

Зәулім ғимараттар үшін әлпілік құрылыс нормаларын стандарттау әлі де маңызды — 34 штатта ескірген нормалар әлі қолданылып жатыр, бұл рұқсат алу мерзімін 6–8 аптаға созады.

Пайдалы үйлер салу үшін дайындау құрылысын пайдалану аясындағы мемлекеттік-жеке серіктестіктер

Өндірушілер, емес пайдаланушылар және мемлекеттік агенттіктер арасындағы ынтымақтастық түрлендіруші болып табылады. 2023 жылы Сиэтлде орнатылған серіктестік нәтижесінде 120 төменгі табысты модульдік үйлер дәстүрлі әдістерге қарағанда 35% жылдамырақ, себебі дайындау құрылысының сараптілігін және тез ақпараттандырылған мемлекеттік қаржыландыруды үйлестірді. Мұндай модельдер қандай жағдайда да дайын құрылыс үйлерін көлемді тапсыру және қаржылық тәуекелдерді бөлу арқылы тиімді етуіне болатындығын көрсетеді.

Дайын үйлерді кеңінен пайдалануға деген кедергілерді жеңу

Құқық бұзушылар: аумақтық жоспарлау ережелері мен күрішті ғимарат кодтары

Ескі аумақтық жоспарлау ережелері әлі де фабрикалық тұрғын үйлердің дамуына кедергі жасап тұр. Америкада шамамен үштен бір бөлігі қалалардағы ғимараттарға қойылатын талаптар фабрикалық тұрғын үйлер үшін қиындық туғызады. Бұл ережелер құрылысшыларды тиімсіз шешімдерге жол беретіндей етіп өзгертіп жібереді, бұл шамамен 15-20 пайызын үнемдеуді жояды. Гонконгқа қарасақ, басқа көзқарас ашылады. 2006 жылы зерттеушілер олардың мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларын зерттеп, қызықты нәрсе анықтады: модульді тұрғын үй жобаларының жуық шамамен 60 пайызы осы аумақтық жоспарлау мәселелеріне байланысты 12-ден 18 айға дейінгі кешігулерге ұшыраған, деп хабарлаған Чжан мен басқалар. Бұл мәселе тек қана жергілікті емес, әлемдегі тұрғын үйлерді тезірек салуға тырысатын елдерді де тиісті әсер ететінін көрсетеді.

Модульді құрылыстың қаржыландыру, еңбек және қоғамдық қабылдау барьерлері

Тұрғын үйлердің алдын ала жасалған нұсқасы қазір үш негізгі қиыншылықпен күресіп жатыр. Біріншіден, 2023 жылғы құрылыс саласындағы соңғы қаржыландыру деректерінде көрсетілгеніндей, банктер алдын ала жасалған үйлерді сатып алуға қарағанда дәстүрлі ағаштан салынған үйлерге қарыз алу үшін шамамен 25 пайызға артық ақша сұрайды. Келесі мәселе – білікті жұмысшылардың жетіспеуі. Өндірушілердің шамамен екі үштен бір бөлігі дәлдікпен дәнекерлеу жасай алатын немесе панельдерді дұрыс орнату білетін адамдарды таба алмай жатыр. Соңғысы, көпшілік әлі де түсінбейді. Жақында жүргізілген халықтың арасындағы әлеуметтік сауалнама нәтижелеріне қарағанда, потенциалды үй сатып алушылардың әрбір төрттен бір бөлігі алдын ала жасалған үйлер – бұл тек қана модалы трейлерлер деп ойлайды, әйтсе де қазіргі заманғы жобаларда қолданылатын инженерлік шешімдер оларды кез келген дәстүрлі үйге қарағанда мықты етіп жасайды.

Өнеркәсіптің парадоксы: Қол жетімді қоныстарға сұраныстың жоғары болуы және баяу құқықтық реттеуге бейімделуі

Американың 92 пайызында қазір тұрғын үй мәселесі тұр, бірақ 2020 жылдан бастап модульді құрылыс әдістеріне көмектесетін аумақтық заңдарды өзгерткен қалалардың тек 18 пайызы ғана. Енді не болады? Құрылысшылар ережелерге сай келу үшін шаршы футына орта есеппен 22-ден 38 долларға дейін қосымша төлеуге мәжбүр болады немесе қажеттілігі бар жерлерде мүлікті дамытудан бас тартады. Сандар да өз тарихын айтады. Барлық модульді тұрғын үйлердің артықшылықтары саясаттың кейін қалуымен жойылып кететінін зерттеулер көрсетті. Көптеген құрылыс компаниялары 2016 жылы Штейнхард пен әріптестері жариялаған зерттеу бойынша тұрғын үйге деген сұраныстың көп екеніне қарамастан бюрократиялық кедергілер ең үлкен қиындық туғызатынын айтады.

Сұрақтар мен жауаптар бөлімі

Модульді құрылыс дегеніміз не?

Модульді құрылыс жобаның тез аяқталуын, тиімділігін және құрылыс шығындарын азайту үшін цех жағдайында ғимарат модульдерін жасап, оларды құрылыс алаңында жинақтау процесін қамтиды.

Неліктен модульді құрылыс құны тиімді?

Зауыттық бақылау ортасы еңбекақыны басқаруды жеңілдетеді, ауа райының кешігуін азайтады және материалдардың жаппай сатып алуын тиімді қылады, бұл тікелей шығындарды азайтады. Модульді жобалар 30-50% дәстүрлі әдістерге қарағанда тезірек аяқталады.

Тұрғын үйлердің алдын ала жасалған нұсқалары тегін тұрғын үй сұранысына қалай әсер етеді?

Алдын ала жасалған тұрғын үйлер жоғары сұраныс бар аудандарға тез даму мен интеграцияны қамтамасыз етеді және тегін тұрғын үй нарығындағы ұсыныс аймақтарын тиімді түрде шешуге көмектеседі.

Алдын ала жасалған тұрғын үйлерді кеңінен енгізу барысында қандай қиыншылықтар бар?

Қиыншылықтарға күні бұрын қалған зоналау заңдары, реттеу кедергілері, қаржыландырудың жоғары құны, білікті еңбек күшінің жетіспеуі және алдын ала жасалған үйлердің сапасының төмендігі туралы қате пікірлер жатады.

Мемлекеттік саясат алдын ала жасалған тұрғын үйлерді дамытуда қандай рөл атқарады?

Федералдық және жергілікті саясат, салық жеңілдіктері, жерді пайдалану тәртібін қайта құру және әулеттік құрылыс нормалары модульді құрылыстың кеңейіп отыруына назар аударып, тиімділік пен тұрақтылықты ынталандырады.